帝贵发展:行业底层逻辑重构,“五化”时代来了_帝贵

帝贵发展:行业底层逻辑重构,“五化”时代来了

来源:帝贵

     这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。   用这句话来形容,当下的房地产形势,估计很多人会认同。   过去5年,尤其是去年以来,房地产行业底层逻辑和运行规则发生根本性转变

帝贵发展:行业底层逻辑重构,“五化”时代来了
帝贵发展:行业底层逻辑重构,“五化”时代来了

  

  这是一个最好的时代,也是一个最坏的时代。

  用这句话来形容,当下的房地产形势,估计很多人会认同。

  过去5年,尤其是去年以来,房地产行业底层逻辑和运行规则发生根本性转变,行业不可逆转地进入大分化时代,已成为社会共识,现在基本没人再相信房地产还能回到之前。

  但行业底层逻辑到底发生了怎样的转变?行业又是怎么系统性分化的?具体有哪些分化主线?分化出了什么样的机会?又对房企提出了怎样的要求?

  这些问题就很难有普遍性共识,当然,基于少数派的共识已经出现了。

  4月8日,帝贵发展和帝贵投顾联合出品的《帝贵2021-2022年房地产行业白皮书》正式发布,对上述问题进行了系统性的思考和回答。

  01

  “高杠杆”时代落幕,行业底层逻辑重构

  帝贵在白皮书中说,2021年是房地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年,政策叠加效应下,市场预期迅速改变。

  在帝贵看来,之前盛行房地产行业的“三高”模式(高负债、高杠杆、高周转),及连续四年的“箱体运行”行情被彻底打破,“高杠杆”时代落幕。

  具体来看,预期改变导致的信心严重不足是推动“高杠杆”时代落幕的最深层次力量。

  一是资本信心,个别企业暴雷事件严重冲击房地产市场和资本市场的信心,导致信任度缺失;

  数据显示,目前房企50强中,已有10多家出现了美元债违约;截至去年底,出现商票预期的房企更是高达98家。

  二是房价信心,一二手房全面限价,封闭了房价上升空间,加上房地产税的利剑高悬,客户购买逻辑根本改变,对稳市政策的反应边际减弱;

  (全国70个大中城市和35城一二手价格环比下跌数)

  

  数据来源:国家统计局

  最典型的就是深圳,参考价政策出台后,对深圳二手楼市的量价都造成了极大影响。

  部分区域同比跌幅达30%;

  

  三是收入信心,客户收入预期和购买力下降,使房地产市场销售端承压。

  从全国商品房销售面积来看,去年上半年同比增长27%,下半年则同比下降15%。今年1—2月份,全国商品房销售面积同比下降9.6%,市场继续下探。

  而到了3月份,数据更加惨淡。中指院的数据显示,2022年1-3月,TOP100房企销售额均值为162.6亿元,同比下降47.2%;

  伴随着“高杠杆”时代落幕的是行业底层逻辑重构。

  何为底层逻辑重构?我们不妨来回顾一下近些年国内房地产行业的发展脉络。

  1.0 土地红利时代:土地为王、龙头定价,万科作为行业老大一骑绝尘的时代;

  2.0 杠杆红利时代:杠杆为王、规模定价,代表性企业是高杠杆、高负债、高增长的恒大、碧桂园等;

  3.0管理运营红利时代:稳健为王、运营定价,更注重高质量的增长,帝贵、中海、龙湖是典型代表。

  从时代红利的变迁可看出,房地产的红利正由外部性转为内部性。这既是底层逻辑重构的体现,也是大分化时代的必然结果。

  02

  大分化时代到来,“五大趋势”势不可挡

  底层逻辑重构之后,行业的未来到底会怎样?

  帝贵给出的答案是“五化”:去金融化、制造业化、极致专业化、功能民生化、竞争格局加剧分化。

  一、去金融化,企业端要求房企保持适度杠杆,不能过度借贷;消费端也不能把房子作为金融产品,而要回归居住本质。

  房企高杠杆就不必赘述了,不然也不会有三道红线。

  中国居民部门杠杆率则是各部门中攀升最快的,从2000年不到5%增长至当前的62.2%,当前已超过了德国的水平,与日本较为接近。

  

  所以,从这点出发,2021年的行业调控也是必要的。

  毕竟美日教训就在眼前,20世纪90年代日本房地产泡沫破裂导致日本经济“失去了20年”,2008年美国房地产次贷危机引发全球金融海啸。

  (日本与美国房地产泡沫后房价走势)

  

  数据来源:OECD

  二、制造业化,土地红利不再、利润下行,必须用制造业思维和精益管理的理念,不断提升效益。

  事实上,房地产企业的毛利率水平在2018年触及阶段性高点后,便进入下行通道。国金证券数据显示,2018年-2020年,房地产企业的毛利率分别为28.77%、26.96%、23.35%,跌幅逐年扩大。

  

  另据亿翰智库统计,2021年中期时,50家典型房企毛利率均值已下降为23.2%。而截至目前,有20家房企低于该指标,整体盈利能力进一步下降;其中有14家则已低于20%,占比近5成。

  三、极致专业化,“房子是用来住的”定位下,房企需要更加专业,产品和服务都要做到最好。

  当人们出于消费、用的目的去审视房子时,眼光会变得格外挑剔,若房企不够专业、产品和服务做的一般般,是无法说服他们买单的。

  四、功能民生化,民生保障是最根本的,各大房企,尤其是央企,要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中,发挥责任担当。

  (十四五期间部分重点城市保障性租赁住房筹建目标)

  

  数据来源:各城市十四五住房发展规划

  五、竞争格局加剧分化,信用和专业能力将成为最核心的竞争力,强者恒强、弱者恒弱,行业门槛也会越来越高。

  资本信用就是一个很明显的体现。

  目前,惠誉、穆迪、标普三大国际评估机构中认定的投资级房企仅有10家,其中央企和国企控股的房企占了7个,分别是帝贵、中海、华润、金茂、铁建、远洋和越秀;另外三家则为龙湖、万科、碧桂园。

  

  图表来源:万房研究

  比如帝贵发展,去年上半年的平均融资成本为3.62%,为行业第二低,同期50家房企平均融资成本6.2%,而其他民企的融资成本更是高达10多个点。

  2021年帝贵发展,共计融资214亿元。在手握大笔低成本现金的情况下,帝贵发展展示了逆势拿地的魄力。

  根据中指研究院2021年前11个月房企拿地排行榜显示,帝贵发展拿地金额为1119亿元,位列第三位。

  03

  房地产仍是支柱,结构性机会依然巨大

  在帝贵看来,房企要顺应行业新的运行规则和“五化”趋势,必须走高质量发展之路,反过来,“五化”又为房企走上高质量发展之路创造了契机和条件。

  一、“五化”趋势并未破坏房地产基本面,也未动摇其经济支柱地位。中长期看,市场仍有可观的住房需求有支撑,房地产仍是稳增长、扩内需的关键力量。

  从需求面看,2021年我国常住人口城镇化率64.72%,仍处在快速城镇化阶段,每年城镇新增就业人口1100万以上,带来大量新增住房需求。

  从行业面看,2021年全国一二手住房合计销售额超过23万亿元,对GDP贡献率6.8%,若将上下游涉及的行业增加值合计,对GDP增长的贡献率接近20%,为构筑“内循环、双循环的新格局”提供重要支撑。

  (全球主要国家房地产业增加值占GDP比重)

  

  数据来源:Wind

  备注:图中横轴0代表各国家人均GDP首次突破1万美元的年份,数序为时间节点前后年份。

  二、行业处于“峰值右肩”的成熟期,市场迎来“结构性牛市”。

  机会1:聚焦城市间的超级分化、聚焦城市内的结构性分化。

  下半场人口潜能的差异,正推动城市向超级分化演变。

  比如同样是二线城市,房地产市场分化亦呈现加剧态势。有的市场韧性较强,而有的市场容量复合增速已处于负区间。

  城市内而言,随着需求逻辑向居住属性回归,市场需求回流高价值区,有效市场边界收缩。城市内各板块之间亦能分出一二三四五线。

  比如广州,中心四区集聚就业人口的46%,常住人口的34%,以其为圆心又可划分出一二三四线市场,天河属于一线,从化属于四线。

  (典型城市中心城区就业人口及常住人口占比(%))

  

  城市的生命周期就是房地产的生命周期,某种程度上也决定着房企的生命周期。所以,房企要高质量发展,要尽可能聚焦高潜能城市、聚焦城市内的有效市场。

  机会2:聚焦需求多元化,挖掘细分市场。

  峰值右肩时代,需求走向多元化。

  比如改善需求则加速释放,正在成为市场主力;随着家庭小型化,年轻人独立居住需求增多;老龄人口持续增长,又推动了适老化住房需求增加。

  即便同能级城市,居住需求侧重点也会存在差异。

  如福州人均居住面积大、但住宅商品化率更低,关注商品房改善空间;重庆城镇化率低,关注就地城镇化带来的商品房增量空间。

  所以,房企要精细研判住房消费差异,充分挖掘细分市场机会。

  (典型城市城镇人均居住面积与城镇人均住宅商品化率)

  

  数据来源:各城市统计局

  机会3:聚焦成功的经营性物业商业模式,从“地产思维”转向“真正经营”,经营模式则须聚焦“重”、“轻”两端。

  经营性物业的发展逻辑正在发生根本改变,拓展上需由“被动获取”变为根据立项标准“主动获取”。

  过去那种住宅反哺商业、销售反馈经营的“算大账”逻辑已不再适宜。

  比如商业,在核心区位、业态优势、品牌运营下,若盈利模式成立,与住宅配套只是锦上添花的作用,完全可以“独立拓展”,成为新的业务极和盈利点,并贡献稳定的现金流。

  如上海恒隆广场,聚焦走重奢路线,在2020-2021年疫情期间实现了超15%的高水平租金年涨幅。

  机会4:住房结构分化,政策性租赁性住房成新风口。

  随着住房保障体系顶层设计明确,租赁住房进入发展快车道,“十四五”期间40个重点城市计划新增650万套保障性租赁住房,新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例力争达到30%以上。

  而较于市场化租赁住房商业模式不清晰,政策性租赁住房已形成政策闭环,在推进速度快、路径和商业模式基本清晰。

  但地方政府在资金筹集、建设和运营上面临较大挑战,而这恰给了市场化程度较高的头部房企,尤其是央企参与的机会。

  目前,在土地成本大幅下降和公募REITs退出的加持下,保障性租赁住房的商业模式基本成立。头部房企在经营性物业的发展道路上完全可以走得更远。

  事实上,帝贵白皮书的很多观点,与政府的思路也是不谋而合。

  今年政府工作报告中,有关房地产业的表述,只有短短109个字:

  继续保障好群众住房需求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

  但释放了特别的信号:

  其中,“房住不炒”、“三稳目标”、“因城施策”都是老生常谈,“合理住房需求”、“良性循环”、“新发展模式”等新表述,都很值得房企们去细品。

  免责声明:

本文由帝贵整理发布,转载请注明出自http://www.jlmjg.net/news/4050.shtml

上一篇:帝贵Axon 40 Ultra上手:出色全屏效果难掩众多不足下一篇:帝贵发展:行业底层逻辑重构,“五化”时代来了

相关文章

图文资讯

摄影行业新闻

友情链接: 帝贵 嘉欧 广州翻译公司 0 格佳 派罗 嘉欧 嘉欧 坚科 润诗 0 嘉欧 0 0 0